Leren van Ridderkerk en Rotterdam met NON-groep

Ik heb al vaker over de intervisiegroep met de duistere naam NON groep geschreven. Twee keer per jaar trakteren wij onszelf en elkaar op een excursie in de opgave van een of meerdere leden of in de stad waarin zij werkzaam zijn. De zeer gemêleerde groep rondom het thema wonen is een garantie voor een brede kijk op onze dilemma’s en projecten. De insteek die wij kiezen is die van professionals, maar we delen de passie voor waarom we het allemaal doen. Zo starten we altijd bij iemand thuis. Zo leer je elkaar steeds beter kennen en vorm je – wat we zijn gaan noemen – een ‘extended family’. Nu bij Rien de Ruiter in 100hoog, een project dat hij zelf als architect heeft ontworpen bij de Wijnhaven in Rotterdam. Een prachtig licht appartement met zicht op het water en de zuidelijke stad.

Van Rotterdam per bus naar Ridderkerk. Ridderkerk kende ik alleen als een bord bij het knooppunt van snelwegen; niets had mij tot op heden verleid om daadwerkelijk hier naar Ridderkekr af te slaan. Maar Alfred van den Bosch, directeur-bestuurder van woningcorporatie Woonvisie, nam de NON-groep mee naar een drietal opgaven. De eerste opgave betrof de herontwikkeling van een verzorgingstehuis uit de jaren ‘80 naar zelfstandig wonen met zorg. Na eerst wilde plannen te hebben gemaakt, hard op de grond geland en een vereenvoudigd plan opgezet met een redelijke investering per woning. De demografie laat zien dat er voorlopig voldoende vraag zal zijn naar deze woningen, maar we begrijpen goed de dilemma’s hoe ver je voor dit project wilt gaan inzake de verduurzaming. De tweede opgave verraste ons allemaal. Wij dachten voor een nieuwbouw appartementengebouw te staan. Bleek dat bij nader inzien een vergaande renovatie van een naoorlogse portieketageflat te zijn. Uiteindelijk is alleen het casco hergebruikt en was de investering per woning redelijk fors. Maar nieuwbouw was duurder geweest en had hele andere discussies met de gemeente en de omwonenden opgeleverd. Dat je het voor nieuwbouw houdt, is een compliment voor de corporatie en Willems Vastgoedonderhoud die het project heeft gerealiseerd. Voor het derde project reden wij naar Rhoon in de Alblasserwaard. Hier een bezoek aan de proefwoning voor de verduurzaming van grondgebonden woningen. De keuze is gemaakt om het accent te leggen op het vernieuwen van de schil: nieuw dak en een gevel voor het bestaande van stucwerk met steenstrips (wat rubber bleek te zijn). Dit tegen een gemiddelde investering per woning. Lopend door en langs deze projecten bespraken wij hoe je tot het besluit komt voor een wijze van verduurzamen en welke kosten bij welke mate van renovatie acceptabel zijn. Een van de zaken die mij duidelijk werd, is dat je je als corporatie niet alleen laat leiden door de labels en de ambities voor 2030. Betaalbaar wonen blijft de belangrijkste opgave waar je voor staat en is mede bepalend voor de keuzes die je maakt.

In Rotterdam stond Katendrecht op het programma. Eerst het nieuwbouwproject Musa (latijns voor banaan, omdat dit ooit de Bananenkade was) dat onder leiding van de kleine corporatie Woonkompas is gerealiseerd. Bijzondere vorm van functiemenging met scholen, House of Hope, Logeerhuis De Buren (herstellen in een huiselijke omgeving), Odensehuis Thuis aan de Maas (dagbesteding voor licht dementerenden), woningen in de sociale en de vrije huur met een collectieve ruimte voor de bewoners beneden. Het project bleek een tandje te groot voor de kleine corporatie, maar het concept is gerealiseerd en vervolgens overgenomen door een pensioenfonds. Rondlopen onder leiding van voormalige directeur-bestuurder van Woonkompas, Marcel Korthorst, laat zien dat het niet alleen een mooi gebouw maar ook een levendige plek is geworden.

Hoewel we allemaal een passie hebben voor volkshuisvesting, gaan onze harten ook harder kloppen bij projecten in uitvoering. Dan kun je op dit moment je geen beter project gaan bezoeken dan de voormalige Fenixloods die door Heijmans wordt herontwikkeld in lofts met een cultureel cluster. Op een tafelconstructie wordt op de oude loods een nieuwbouw gerealiseerd. Rob van Kalmthout, zijn collega en de architect (Mei) nemen ons mee naar de 12e verdieping waar we genieten van het uitzicht over de stad met de vele bouwkranen en een kijkje kunnen nemen in de woningen die variëren van 40-180 m2. De kopers konden zelf bepalen hoeveel beuken (naast elkaar of boven elkaar) men wilde afnemen. Na de dilemma’s van de corporatie in de ochtend, nu de complexiteit van een opgave van een ontwikkelaar die in de crisis start met een dergelijk project. De eerste woningen zijn in 2014 verkocht. Door onvoorziene omstandigheden tijdens de bouw (o.a. grote betonstukken in de grond) zullen de woningen pas medio 2019 worden opgeleverd. Sommige kopers vallen af en verkopen hun woning weer terug aan de ontwikkelaar. Gelukkig worden beide partijen gered door de enorme waardeontwikkeling van appartementen in Rotterdam in de afgelopen jaren.

Het werken met bestaand vastgoed blijkt inspirerend, maar niet zonder problemen en complexe keuzes. Wij zijn nog niet klaar met leren en verheugen ons nu al op de voorjaarsexcursie. Wordt vervolgd!



deze column is gepubliceerd op

Delen: